これまでに何度か説明しているように、宅地とは住宅を始めとした建築物のための地目です。
地目は全23種ありますが、宅地が建築物用の地目というわけでもなく、土地の由来によっては一戸建てが建てられている土地でも書類の上では田畑になっているなど、くい違いが生じていることもあります。
かといって、それが法的に、あるいは生活上で支障を来たすわけでもないので、宅地に修正する必要も無いというのが面白い話でもあるのですが。

地目は田畑でも既に建築物が建っているなら、それはもともと建築物を建てるに不都合はない土地だったということかもしれません。
そうではなく、今現在地目の通りに田畑として使用されている土地に住宅を建てるとなると、宅地として利用可能なように土地を形成する必要があります。
元が田畑であれば土の質や地盤を確固たるものに作り変えなくてはなりません。
また、元が山林であればがけ崩れ等が起こらないよう手を加えなくてはなりません。
田畑には田畑に、山林には山林に適した土地の性質というものがあるように、宅地には宅地に適した性質が必要です。
人がそこで過ごすにあたって快適かつ安全であること、それが宅地に必要な性質と言えます。

そのため、田畑などを宅地に作り変えることは可能ではありますが、そのための技術等にはある程度の基準が設けられています。
その基準を明確にしているのが、宅地造成等規制法。
もちろん、工事を行うにも届出と許可が必要です。

例えば、上京先から里帰りして久し振りとなる地域へ足を伸ばしたとき、かつては田園だった土地が住宅地になっている・・・なんて経験は無いでしょうか。
そここそ田畑が宅地に転用された例に他なりません。
宅地造成等規制法に基づく工事がなされ、分譲販売され、その分譲地を購入した人たちによって住宅地と変化したのです。

宅地と分譲のうち、前回は宅地について簡単に説明しましたので、今回は分譲についてです。

宅地分譲というと、住宅地・・・それも一戸建てのための区画分けした土地ということになるでしょう。
しかし、分譲というと分譲地の他分譲マンションというものも挙げられます。

そもそも、分譲という言葉そのものは不動産に断定している言葉ではありません。
文字通り「分けて譲る」という意味となります。
ひとつの不動産を分けて販売しているのが、分譲地や分譲マンションと呼ばれるもの。

では分けなければ何なのかというと、分譲地は住宅用土地の集まりであっていずれ新興住宅地となるであろう地域。
そして分譲マンションは新築の（賃貸ではない）マンションとなるでしょう。
新興住宅地を適当な広さに区切って世帯ごとに販売しているのが分譲地であり、新築マンションの各部屋ひとつひとつを販売しているのが分譲マンションです。

そんな分譲という言葉ですが、宅地分譲が一戸建て用の分譲地の方を指しているのは、宅地という土地を思わせる単語が付随しているためでしょう。
宅地とは前回も説明したとおり住宅に限らない建物全般の用地のことですが、あくまでも地目（土地の種類）のひとつであり建物のことではありませんからね。
一戸建て用の宅地を分譲して販売すること・・・「宅地分譲」には、それだけでこんな意味が含まれているのです。

ちなみに、分譲マンションの対義語は賃貸マンションと考えられますが、分譲地の対義語は何でしょうか？
販売ではなく賃貸する土地と考えることもできるかもしれませんが、分譲していない土地ということなら、新興住宅地になる地域ではない昔ながらの宅地と考えられるかもしれませんね。

宅地分譲の様々なことについて述べていますが、「宅地」と「分譲」（分譲地）はそれぞれで異なる意味があります。
今回はそのうちの「宅地」について。

建築基準法などの不動産関係の法律では、土地の種類がいくつか定められています。
地目（ちもく）というのですが、種類数は計23種。
その23種のうちのひとつに宅地があります。

地目の種類には田、畑、山林などがあり、用途別で定められているのですが、用途のうちでも住居用の土地や商業地などは全て宅地に分類されます。
つまり、住宅に限らず店舗やビルといったあらゆる建物用の土地が「宅地」と定められるのです。
（社寺、校舎、駅舎など例外もありますが）

宅地には住宅地以外の意味も含まれていますが、宅地分譲と称すると誰もが住宅地のことだと考えるでしょう。
住宅地の分譲販売はよくあることですが、商業地の分譲販売は訊いたことがありませんからね。
宅地の用途は様々でも、宅地分譲は住宅のための土地だと考えて間違いはないでしょう。
同時に、分譲地が元々住宅地として定められた土地でもあるため、商業地としての利用が許されていないということもありますが。

最後に、宅地分譲とはあまり関係がありませんが、この機会に地目の全23種を以下に記しておきます。

宅地、原野、田、畑、山林、牧場、池沼、塩田、鉱泉地、ため池、井溝、堤、用悪水路、運河用地、水道用地、保安林、境内地、墓地、学校用地、鉄道用地、公園、公衆用道路、雑種地（その他）

宅地分譲はいろんな方面で探すとは思います。
現在ではインターネットも普及していますし、ネットで探す人も多いかと思います。
もちろんネットで探した場合も希望の物件が見つかったら直接不動産さんにお伺いして相談してみましょう！
ネットやチラシなどの情報はもちろん物件の目安とはなりますが、実際に自分の目で確かめてみないとわからないことも多いかと思います。
文章や言葉だけでは伝わらないものです。
価格だけで選らんでもいけませんね。安いということは、何か安い理由があるわけです。
もちろんお買い得な物件もありますが、土地には基本的に掘り出し物ななんてものはないと考えて置いたほうがよいかと思います。
ときには、売主が売り急いでいる場合などに、少しお得な価格の場合もあります。
そのような良い条件の物件の情報などがすぐに手に入るように、不動産会社と仲良くなっておくと良いでしょうね。

また、どんなに条件のよい宅地が見つかったとしても、見た目だけで判断してもいいのでしょうか。
見た目では地盤の具合までは判断できないかと思います。
しかし、残念ながら、土地を購入する前に地盤の調査はなかなか対応してくれません。
売主に依頼してOKがでればしていただけるかとは思いますが、なかなか難しいようです。
ですから、その土地の周りの状況なども合わせてみておく必要があります。
盛り土してあるかどうかなど、周囲の土地も含めて出来る限り見ることが大事ですね。

ＵＲ都市機構の宅地分譲の土地を購入して家を建てることにはどんなメリットがあるのでしょうか。
宅地分譲の場合はハウスメーカーや工務店を自分で選択することができますね。
家族構成だったり、ライフスタイルなんかは人それぞれ違いますね。
ですから、その後家族によって、家づくりの理想は違うものです。
オリジナルの家づくりが可能となりますね。
ですから住宅メーカーの指定がないことがメリットとしてあげられるでしょう。
お申し込みは自分の家を建てるのでもいいですし、セカンドハウスでも構いません。
また、将来のための住居や親族の住居でも大丈夫ですから、購入者のライフスタイルに応じたお申し込みができるのがメリットでしょう。
それから、金銭的にもメリットがあります。
保証人はいりませんし、長期固定でのローンを利用することができます。

また、県などが窓口となって宅地分譲を行っていますが、その場合も上記のあげられるようなメリットがあります。
直接の販売となるので仲介手数料がいらないものや、登記手続きをしてくれるので司法書士に依頼する必要がなかったり、完成宅地であれば水道・ガス・電気などが整備済みなどといったメリットがあります。

いずれにしても公団が行うので、安心して取引ができるといった面が最大のメリットとなるでしょうね。
地盤などの問題も心配ないでしょうし、安心した取引ができるでしょうね。

宅地分譲は開発規模の大きさによって、大規模分譲地か小規模分譲地かに分類されます。
大規模か小規模かの大きな違いは宅地・戸数の数で、それだけなら特筆する程の特徴は無いように思えるかもしれません。
しかし、戸数が多ければ多いほど生活環境も整える必要性が出てきますので、そこに規模による違いが生じるとも考えられるでしょう。

大規模と小規模のどちらにあたるか、宅地の数や戸数で明確に定められているわけではありませんが、たいてい小規模分譲地というと数える程の戸数のものがそうです。
町内区分にしても○町○丁目内で、その一角に住宅が集合して建てられる土地が整備されている・・・といったところでしょうか。

大規模なものになると、まずその分譲地で新しい町内区分が出来上がります。
筆者の知り合いの例では、その町内はかつては6丁目までだったのですが、新しく分譲地が誕生したため、その分譲地一帯が7丁目となりました。
ちなみに、そこの戸数は200を超えています。
それほどの規模となると、さすがに生活設備も余所に頼るわけにもいかないので、公園やゴミステーションも各所に設けられています。
戸数が多いためそれぞれの宅地が面するよう道路も整備され、分譲地内の主道路には街路樹や街灯が並び、道路には「○○通り」と名が付き・・・

そう、大規模な分譲地は、宅地分譲というよりもひとつの住宅地と言えるのですね。
ただ、小規模であれ大規模であれ、そのどちらであっても前回述べた魅力やメリットは同じですのでご安心を。

分譲地として売られている宅地は、その辺り一帯が新しい住宅地となるべく整備されている土地です。
売りに出されると、そこにマイホームを建てて新生活をおくろうと考えている人たちが次々と購入し、あっという間に住宅が建てられるでしょう。
宅地分譲を購入する人にとっては、マイホームを手に入れること、そのための良い土地を選ぶことで一生懸命で、おそらく宅地分譲ならではの魅力やメリットは気にしていないかもしれません。
しかし、宅地分譲には次のような魅力が潜んでいます。

宅地分譲を購入する人は、その多くが若い夫婦です。
マイホームを建てるきっかけが結婚や子供というのが多いこと、また住宅ローンの返済を考慮できる年齢というのが理由にあるでしょう。
もちろん、これが絶対ではないのですが、皆さんにも新興住宅は若夫婦や子供が多いイメージはあるかと思います。
宅地分譲が売り出されれば、そこに集まる家族の購入時期も年齢層も近くなるものです。
また“後から入って来た新参者”と気兼ねすることもないので、近所付き合いや子供同士の仲が深まるというメリットがあります。

近所で仲良くなりやすい理由に、劣等感が生じにくいというのもあるでしょう。
宅地分譲は角地かそうでないかという違いはあっても、ひとつひとつの土地の広さや価格にはそれほど大きな差はありません。
これは後々建てられる住宅にも言えることです。
そのため、隣の芝生は青く見える・・・なんてこともあまりなく、価値観や生活レベルが同じくらいと考えられます。

自分の住まいを建てるために分譲地を探したい場合に利用するのが、それについて書かれている広告だったりサイトだったりするでしょう。
それらの方法のうちのひとつとして、「UR都市機構」についてご紹介させていただきます。

UR都市機構とは個人や法人に様々な形で不動産を提供している機関で、平成16年に設立されました。
「UR都市機構」とは通称で、正式名称は「独立行政法人都市再生機構」といいます。
主な業務内容は、都市再生の推進や郊外環境の向上、災害復興支援など。
また住環境の整備などがあり、それらの中に宅地分譲の案内もあるのです。

UR都市機構の宅地分譲も多の建築条件付分譲地と似たサービスとなっていますが、UR都市機構ならではのメリットがいくつかあります。
一つ目は建築業者を自由に選べるとこと。
提携業者が指定されているということはありません。
二つ目は、新築までの期間条件が5年となっていること。
建設業者をどこにするか、またどんな住宅を新築するかをゆっくりと考えることができますね。
また、建設した住宅の使い道に制限はありません。
週末居住用としても構いませんし、将来居住用として長い目で見ることも可能です。
これらのほか、償還期間が最長で30年などのメリットもあります。

選択肢が多く期間に余裕もあるので、宅地用分譲地をお探しの方は是非ともUR都市機構をご一考ください。
UR都市機構のサイトへアクセスすれば、まずはそちらで検索できますよ。
宅地用分譲地以外にも、UR都市機構では賃貸住宅やビジネス用物件、また事業用地等の検索が可能です。

【UR都市機構（独立行政法人都市再生機構）】
URL　→　http://www.ur-net.go.jp/

建築条件付分譲地とは、購入から一定期間内に住宅を建てることを条件として売られている宅地です。
一定期間というのはメーカーや契約内容にもよりますが、3カ月以上という決まりがあるので、宅地の購入から3カ月間は余裕があると考えても良いでしょう。
では、その決められた期間内に住宅建設が決まらないとどうなるのかというと・・・宅地の購入そのものの契約が白紙に戻ります。

この白紙に戻ってしまうというのは、建築の契約に焦ってしまいがちなデメリットのようにも思えますが、逆に“白紙に戻せる”とメリットとして考えることもできますね。
建築条件付分譲地を購入するとなると、宅地購入と同時に新築のことを考えなければならないようで、同時進行のことが多くて考えがなかなかまとまらなくなりそうです。
ですが、後から“白紙に戻せる”のですから、最初は宅地のことだけを真剣に考えましょう。
最低3カ月の余裕があるのですから、その間に新築のことをしっかりじっくり考えて、それその土地では希望通りの住宅が建てられないと結論に至ったのであれば、そのときこそ契約を白紙に戻してしまえば良いのです。

建築条件付分譲地は宅地を販売している業者と建設会社が提携していて、宅地契約の際にその住宅建設会社を指定される場合が多々あります。
建設会社でも新築住宅のプランがいろいろ立てられてはいますが、基本のプランはだいたい決められていて、その中のどれかを選んで間取りを変えるという方法が多いのです。
指定された建設会社で希望通りの住宅が建てられるとも限りませんからね。

そうそう、ちょっと面白い注意点を耳にしました。
建築条件付分譲地というものは土地の一部を自分が購入して、他の部分は他人がそれぞれ宅地として購入するじゃないですか。
その後競うようにそれぞれが新築を建てるのですが、いち早く新築を建ててしまうと、外観を他人に真似されてしまうこともあるようですよ。

宅地用じゃない土地ということになれば、購入後の土地活用は保有者の自由です。
更地のままにしておくも良し、マンションを建てるも良し、商業施設を建てるも良し、駐車場にするも良し。
しかしただの土地ではなく分譲地ということになると、それは大方の場合宅地用ということになるでしょう。

新聞の折り込みチラシなどで、分譲地を販売している広告などを見たことがあるかと思います。
建売住宅のものと似ていますが、分譲地のものですよ。
・・・建売の広告の場合は住宅の外観写真が載せられていますが、分譲地の広告の場合は更地の写真が載せられているので、区別は付きやすいです。

その分譲地の広告に区画図も載っているはずです。
販売開始から幾分か経ているのであれば、区画のうち幾つかには「済」と印が付けられていることもあるでしょう。
「済」とは販売済みという意味です。
すでにその土地には買い手が付いているということ。
それらの皆さんが何のためにその土地を購入しようとしているのかというと、それこそ住宅建設のために他ならないのですよね。

考えてみると、広告そのものが宅地用の分譲地であることを前面に押し出しています。
分譲地の広告には建売住宅の広告と同じく、公共施設までの距離や最寄駅（バス停）などの位置が示されているじゃないですか。
それを目にすれば、さすがに「宅地用」と明記していなくても、間違いなく宅地用なのだろうと予想ができてしまいます。
実際のところ、予想するまでもなく「分譲地＝宅地用」という等号式が皆さんの認識にあるのでしょうけど（＾＿＾；）